Scheiden met een koophuis
Wanneer een scheiding onvermijdelijk is geworden, breekt een onzekere tijd aan. En wanneer je een eigen woning hebt, wordt de onzekerheid bij de scheiding groter. Want scheiden met een koophuis zorgt voor emotionele, ingewikkelde en soms ook praktische uitdagingen. De combinatie ‘scheiden en koophuis’ maakt een scheiding soms extra ingewikkeld. Het vereist een intensieve aanpak van het bedenken van opties en mogelijkheden. Daarbij biedt mediation een uitkomst. Zeker als de mediator gespecialiseerd is in het regelen van een scheiding met koopwoning. Mayet Mediators staat je in deze tijden graag bij.
Mayet Mediators biedt overzicht, rust en gepast advies. Juist omdat de gevolgen van een scheiding met koophuis niet altijd te overzien zijn. Krijg hieronder antwoord op de volgende vragen:
- Wie is de eigenaar van het koophuis op het moment van scheiden?
- Kun je na een scheiding in je koophuis blijven wonen?
- Kun je je ex-partner uitkopen?
- De verschillen tussen overwaarde en onderwaarde?
- Hoe zit het met scheiden met een koophuis én kinderen?
Wat te doen met een eigen huis bij scheiding?
Wat gebeurt er met het eigen huis bij een aanstaande scheiding? We kunnen ons voorstellen dat de gevolgen vooraf niet te overzien zijn. En los daarvan spelen gevoelens mee: het omgaan met de nieuwe situatie van elkaar loslaten en het verdriet dat hierbij komt.
Toch is het zaak om goed te weten wat te doen bij een scheiding met een eigen huis. Wie van de twee blijft er wonen? Is dat financieel haalbaar? Wat zijn de rechten van beide partijen van het koophuis bij een scheiding? Op wiens naam staat het huis eigenlijk? En waar gaat de ander wonen? En last but not least: Welke rol speelt de woning voor de kinderen, die de woning als ouderlijk huis ervaren?
Meestal is een koophuis gezamenlijk bezit. En alles wat gezamenlijk bezit is, moet worden verdeeld bij een scheiding. Huis én hypotheek. Hierin maak je keuzes, maar daarvoor zul je wel oog moeten houden voor de nieuwe situatie van beide kanten. Juist bij beslissingen over het huis is het onderlinge gesprek bij een scheiding essentieel.
Wanneer jullie samen eigenaar zijn van de woning, ligt de beslissing wat er gebeurt met het huis in scheiding ook bij allebei. Een eventuele hypotheekschuld moet toegedeeld worden aan degene die de woning overneemt, de ander wordt ontslagen uit zijn/haar hoofdelijke aansprakelijkheid en de overwaarde moet (bij voorkeur) evenredig verdeeld worden. Dit alles wordt vervolgens vastgelegd in het scheidingsconvenant.
Meedenken bij een scheiding met eigen huis
We helpen je graag bij het overdenken van de verschillende mogelijkheden bij een koophuis. Bedenk een soort stappenplan ‘scheiden met een eigen huis’ om zo stap voor stap te bekijken welke mogelijkheden er voor jullie zijn. Dat geeft wellicht enige houvast. Daarbij is het belangrijk te kijken naar de mogelijkheden, ieders wens en de opties om die te verwezenlijken. Verderop in dit artikel lichten we het een en ander nog even toe. Scheiden met eigen huis is ingewikkeld, daarom kunnen we ons voorstellen dat enige grip hierbij kan helpen. Daarbij denkt Mayet Mediators graag met jullie mee in de scheiding.
De diverse stappen, in logische volgorde:
- Check op het eigendomsbewijs op wiens naam we woning staat is en check op de hypotheekakte wie er hoofdelijk aansprakelijk is voor de rente en aflossing: Meestal heb je samen een eigen woning gekocht, echter soms is een van de partners destijds bij de ander komen wonen. Dan kan de woning nog op 1 naam staan. Ben je in gemeenschap van goederen gehuwd, dan is ieder door het huwelijk economisch voor 50% eigenaar van de eigen woning. Meestal ben je wel beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek. En daarmee ben je ook allebei verantwoordelijk voor het aflossen van de resterende hypotheek. Wanneer een van beiden in de eigen woning toegedeeld krijgt, betekent het dat de ander ontslagen wordt uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
- Bespreek welke mogelijkheden er zijn voor een van beiden om in de woning te kunnen blijven wonen: Kun je tijdens het scheidingsproces de koopwoning toedelen, of is verkopen aan derden de enige mogelijkheid? Daarbij is het belangrijk of je de hypotheek kan overnemen. En of de woonlasten redelijk zijn. Degene die na de scheiding in het huis blijft wonen moet mogelijk de ex-partner uitkopen.
- Schakel een mediator in: als samen praten niet lukt, door emotie, conflict of wat dan ook, dan is een neutrale bemiddelaar een goed alternatief om over de mogelijkheden rondom jullie koophuis te praten. Doel is altijd: het vinden van een gezamenlijke oplossing, met compassie voor elkaar. Daar is Mayet Mediators sterk en oprecht in.
- Check bij een hypotheekadviseur: Is het mogelijk om de woning over te nemen? Kun je een extra financiering krijgen om de ander uit te kopen?
- Laat de rechter beslissen: als het niet anders kan, dan oordeelt de rechter over het (gezamenlijke) huis. Iedere partij heeft dan een eigen advocaat en beide advocaten onderhandelen over het koophuis, in het scheidingsproces.
In je koophuis blijven wonen na de scheiding
Als je graag in je koophuis wilt blijven wonen, juist ook na de scheiding, dan moet er wat geregeld en vastgelegd worden. Daarnaast is financiële haalbaarheid ook een issue. De bank of geldgever geeft hierover uitsluitsel en goedkeuring.
Het is zeer begrijpelijk als een van de twee het huis wil behouden na een echtscheiding, maar vanuit juridisch en financieel oogpunt moet het wel te realiseren zijn, zonder dat je in de rode cijfers komt te zitten. En als dat allemaal kan, is dat prima: zowel je ex-echtgenoot uitkopen áls genoeg inkomsten hebben om in het huis te blijven wonen. Naast Mayet Mediators kan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als een landelijke instantie die een oplossing kan bieden in maandlasten, als één van de twee het koophuis wil behouden. Mayet Mediators werken nauw samen met hypotheekadviseurs in het land en ook ons financieel scheidingsrapport met vermogensopstelling is een basisdocument dat door de meeste financieel adviseurs naadloos kan worden gebruikt.
Samen eigenaar blijven, ook na de scheiding
Er is een andere optie. Wanneer de financiering niet rond kan komen en de ander niet kan worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid is er ook nog de mogelijkheid om samen eigenaar te blijven van het koophuis. Zoiets heet dan ‘het in onverdeeldheid laten van de woning’. Voor deze optie is het belangrijk om goede en waterdichte afspraken te maken met elkaar. Een reden om hiervoor te gaan kan het belang van kinderen zijn: door het koophuis samen te behouden ná de scheiding bied je je kinderen in ieder geval eenzelfde thuis als voorheen. De kinderen hoeven dan bijvoorbeeld ook geen keuze te maken voor een nieuwe school, nieuwe bijbaan, enzovoorts. Het is belangrijk om bijvoorbeeld afspraken te maken over wie de eigenaarslasten betaalt en wie de woonlasten, wanneer je uiteindelijk de woning in de toekomst verkoopt, of je opnieuw mag samenwonen in de woning.
Soms is het gezamenlijk eigenaar blijven van een koophuis slechts tijdelijk van aard, om enige tijd te overbruggen voor de ander, zodat hij / zij een ander huis kan zoeken zonder strakke tijdsdruk. Wij leggen de afspraken waterdicht vast in het scheidingsconvenant en bespreken alle kansen en valkuilen van deze optie.
Je ex-partner uitkopen bij een scheiding
We gaan wat dieper in op de meest voorkomende situatie: je koopt je ex-partner uit tijdens de scheiding, waardoor je zelf (alleen) in het huis blijft wonen. Als duidelijk is wie van de twee in het koophuis wil blijven, is het cruciaal dat diegene ook de lasten van de hypotheek kan dragen.
De hoogte van het bedrag bij het uitkopen van je ex is afhankelijk van de waarde van de woning op dát moment. Bijvoorbeeld aan de hand van een actuele WOZ-waarde, of een economische waardebepaling van een taxateur. Daarnaast is er meestal ook nog een hypotheekschuld. Als de waarde van het huis hoger is dan de hypotheekschuld, is er sprake van overwaarde.
Vervolgens speelt de samenlevingsvorm op dat moment een rol: getrouwd in gemeenschap van goederen? Of onder (beperkte) gemeenschap van goederen, de vorm die ná 1 januari 2018 de standaard is geworden? Dat maakt een verschil. En hoe willen jullie het samen oplossen? Stel dat jij het koophuis al had voordat je trouwde, dan is de kans bij een scheiding groot dat deze woning juridisch van jou blijft, in het geval van ‘na januari 2018’. Dit is overigens niet helemaal zwart-wit: tijdens de relatie kun je samen investeringen of grote aflossingen hebben gedaan. Dat is van invloed op de uitkoopsom voor je ex-partner.
Samenvattend: hoe wordt de hoogte van het uitkoopbedrag bepaald?
- Waarde van de woning (WOZ of taxatie)
- Openstaande hypotheekschuld
- Eventuele overwaarde eigen huis
- Alles afhankelijk van de te ontbinden samenlevingsvorm
Scheiden met koophuis en kind(eren)
Misschien wel het meest gevoelige aan scheiden is wanneer je samen een koophuis hebt en ook kinderen hebt. Je maakt je zorgen om de kinderen, en dan is een woning een van de belangrijkste voorwaarden van het bestaan. Mayet Mediators biedt beide partijen dan de helpende hand door ook het belang van kinderen mee te wegen, ongeacht of er sprake is van een koophuis of niet. We kunnen voorkomen dat een scheiding tot vechtscheiding leidt, waar kinderen de dupe van worden.
Mayet Mediators begrijpt dat jullie én jullie kinderen ook na de scheiding fijn willen blijven wonen. Voor kinderen is het waardevol als zij het ouderlijk huis als thuis kunnen behouden, als één van de twee ouders in het koophuis blijft. Twee nieuwe woonomgevingen kan misschien te overweldigend zijn, bovenop de emoties en indrukken die er al zijn. Echter, als het er op aan komt, dan is het belangrijkst voor de kinderen dat de ouders blijven communiceren en de kinderen niet in hun zorgen betrekken. Loyaliteit van de kinderen is groot en dat kan hen in een emotionele klem zetten.
Natuurlijk luister je ook naar de wensen van de kinderen. Zij hebben het meest aan samenwerkende ouders, die met elkaar kunnen communiceren. Dat komt bij Mayet Mediators ook terug in het ouderschapsplan. Het voortgezet ouderschap is een wezenlijk onderdeel van de scheiding met kinderen. En kinderen zijn in onze ogen een volwaardige (derde) partij tijdens de scheiding. Daar kunnen en mogen we niet omheen.
Scheiden en de overwaarde van je huis
Het is al eerder genoemd: als je je ex-partner wenst uit te kopen wordt er naar de waarde van je huis gekeken. Als blijkt dat de waarde hoger is dan de resterende hypotheekschuld, is er sprake van een overwaarde. En de overwaarde is van invloed op de verdeling.
Als je samen eigenaar was van het huis en één van de twee blijft er wonen, dan heeft de ander recht op de helft van de overwaarde. Dit kun je betalen met geld van je eigen spaarrekening, als dat toereikend is, of je kunt kiezen voor een extra financiering. Bij Mayet leggen we je de mogelijkheden uit, ook voor de partner die het huis verlaat en met de overwaarde een nieuw koophuis wil financieren. Hier zitten ook enkele belastingregels aan vast. We werken nauw samen met de meeste hypotheekadviseurs en de afspraken die jullie maken leggen we vast in het scheidingsconvenant, zodat de banken of geldgevers het convenant ook direct accepteren.
Scheiden en de onderwaarde van je huis
Bij een onderwaarde van het huis kan het zijn dat je de restschuld onderling moet verdelen. Ook dat is weer afhankelijk van de afspraken die eerder onder huwelijkse voorwaarden zijn gemaakt, of niet. In gemeenschap van goederen getrouwd geweest? Dan ben je allebei voor 50% verantwoordelijk voor het verlies, na de scheiding. Bij verkoop van de woning zal de geldgever of bank wel de inlossing van de restschuld opeisen. Of bij de toedeling van de woning aan een van beide ex-partners: Dan moeten we afspraken worden gemaakt over de onderbedeling en de inlossing. Wannneer je hier onderling in kunt overleggen met de mediator, worden verschillende mogelijkheden vanzelf duidelijk.
Rust bieden bij een scheiding met koophuis
Kortom: scheiden en een eigen woning of koophuis is ingewikkeld. Is het lastig om je scheiding rond te krijgen of samen afspraken te maken op financieel en juridisch gebied of omtrent het ouderschap na de scheiding? Mayet Mediators staat jullie bij, ook als er zaken geregeld moeten worden rond het koophuis. Daarbij houden we ieders belang in de gaten. We bieden de rust, het overzicht en proberen van mens tot mens enige lucht en stabiliteit te geven, in tijden dat het hard nodig is. Uit elkaar? Mét elkaar!
We staan via telefoon en e-mail klaar om vragen te beantwoorden. Het is natuurlijk ook mogelijk een orientatiegesprek in te plannen!